Emprunt bancaire : caution ou hypothèque ?

Publié le 08/06/2018

Dans le cadre d’un financement immobilier, la banque exige systématiquement une garantie afin de se protéger d’éventuels impayés. Pour cela, plusieurs options sont possibles : hypothèque, inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD), caution… Quelle est la meilleure solution ?


Les garanties traditionnelles : l’hypothèque et l’IPPD


L’hypothèque consiste à donner en garantie le bien acheté. Elle permet à la banque, en cas d’impayés et si aucune solution amiable n’est trouvée, de le saisir et de procéder à sa mise en vente dans l’optique de se rembourser.


L’hypothèque est valable sur toute la durée du prêt plus un an, sans pouvoir excéder 50 ans. Une fois cette période terminée, l’hypothèque disparaît d’elle-même sans frais, ni formalités. Si l’emprunteur souhaite vendre son bien avant la fin du prêt, il devra obtenir la mainlevée de son inscription hypothécaire.


L’inscription hypothécaire et son éventuelle mainlevée impliquent des frais. D’autant plus que les démarches sont établies devant notaire. Par exemple, pour un prêt de 150 000 €, il faudra prévoir entre 1,60 et 2,5% du montant de l’emprunt pour l’inscription hypothécaire et environ 0,5% du montant de l’emprunt pour la mainlevée. Ces frais correspondent aux formalités administratives, à la contribution de sécurité immobilière, aux droits d’enregistrements et de publicité foncière et aux émoluments du notaire.


Si le montant du crédit correspond à la somme devant être versée à l’acte de vente, alors cette garantie hypothécaire prend la forme d’un privilège de prêteur de deniers. Cette forme de garantie est plus intéressante pour l’emprunteur puisqu’elle est dispensée de la taxe de publicité foncière, ce qui permet une économie sur les frais d’inscription.


La caution, la garantie privilégiée par les banques


La caution est une garantie consentie par une société de cautionnement qui se porte garante pour l’emprunteur. L’organisme retenu est agréé par la banque. En cas d’impayés, la société de cautionnement prend le relais et cherche une solution de recouvrement avec l’emprunteur.


Contrairement à l’hypothèque ou l’IPPD, il n’est pas nécessaire de passer par un notaire, ce qui allège les démarches. Pour autant, cette garantie engendre aussi des frais de contribution auprès de la société de cautionnement, calculés en fonction du montant emprunté, des échéances et de l’âge de l’emprunteur. En moyenne, ces frais représentent aux alentours de 1 à 1,65% du montant du prêt.


À première vue, la caution peut sembler coûteuse mais il faut prendre en compte la possibilité d’être en partie remboursé de ces frais (+ou- 75%) au terme du prêt ou en cas de revente anticipée selon la société de cautionnement.


Si la caution est devenue le type de garantie le plus fréquent, environ 60% des prêts, elle ne peut pas être accordée à tous les emprunteurs. En effet, l’octroi d’un cautionnement est soumis à une étude de dossier réalisée par l’organisme de cautionnement.


Une décision relevant de la banque


En pratique, l’emprunteur n’a pas réellement le choix de la garantie de son prêt ou tout du moins pas systématiquement. Pour avoir le choix, il faut à minima qu’il réponde aux critères d’acceptation d’une caution ou que les conditions de son prêt soient en accord avec le privilège de prêteur de deniers. Après avoir négocié les conditions du prêt, rares sont les emprunteurs qui discutent le type de garantie exigée par la banque. Pourtant il s’agit d’un point essentiel du financement.


En effet, la caution est surtout intéressante pour un emprunteur envisageant de procéder à une revente anticipée. Dans ce cas, le coût légèrement plus élevé au départ est compensé par la possibilité de récupérer en partie la contribution versée.


Si l’emprunteur souhaite aller au bout de son prêt, l’IPPD sera suffisant et au final moins coûteux. La garantie hypothécaire, quant à elle, est une solution qu’il vaut mieux éviter puisqu’elle est toujours la plus onéreuse pour l’emprunteur.


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